05.09.2011 Интервью с Валерием Семеновичем Казейкиным, заместителем координатора Программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»

«Совет по экологическому строительству» продолжает публиковать интервью с наиболее передовыми представителями девелоперских компаний, которые активно развивают экологическое строительство в России. Для полного понимания ситуации на рынке малоэтажного строительства я взял интервью у Валерия Семеновича Казейкина, заместителя координатора Программы Государственной Думы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом». Вице-президента Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству. Первого Вице — Президента МАИФ и МАИН. Академика МАИН.

Игорь Зак

Добрый день, Валерий Семенович! Спасибо Вам за уделенное время. Большая честь, общаться с таким опытным специалистом в области строительства! Итак, какие перспективы Вы видите в малоэтажном экостроительстве?

-Общеизвестно, что Президент и Председатель Правительства РФ объявили о приоритете развития малоэтажного строительства. В прошлом году впервые доля малоэтажного строительства превысила 50% от общего объема ввода жилья. Ставится задача, чтобы уже к 2015 году эта цифра составляла 60%, и возможно, к 2020му году эта доля может быть доведена до 70%. Учитывая, что в общем объеме строительства будет преобладать малоэтажка, мы и дальше будем развивать это направление.

Какие меры по стимулированию развития малоэтажного строительства сейчас предпринимаются?

Для того, чтобы стимулировать процесс развития малоэтажного строительства, четыре года назад в Государственной Думебыла создана рабочая группа по законодательному обеспечению развития малоэтажного строительства по программе «Свой дом». Программа была принята Генеральным советом партии «Единая Россия» и рекомендована к исполнению во всех субьектах федерации. Сейчас реализуется вторая редакция программы, которая согласована всеми профильными министерствами, агентствами и фондами. Основная задача этой программы в том, чтобы обеспечить снятие законодательных и нормативно-правовых административных барьеров, которые препятствуют развитию этого направления жилищного строительства. В первую очередь были внесены поправки в Градостроительный кодекс, которые сняли ограничения для малоэтажного строительства в виде обязательной государственной экспертизы. Второе — это при принятии поправок в Градостроительный кодекс о саморегулируемых организациях деятельность небольших строительных компаний занимающихся малоэтажным строительством не подлежит саморегулированию. И им не надо платить большие взносы в компенсационный фонд. Третье — в течение 4 лет были внесены поправки еще примерно в десять законодательных актов. Это поправки в закон о фонде РЖС позволяющие до 40% государственных земель отдать под малоэтажное строительство А для отдельных категорий граждан, например для молодых ученых вступивших в ЖСК, вообще предоставить землю бесплатно. Необходимо отметить, что фонд РЖС делает очень многое для развития малоэтажного строительства. Фонд до аукциона проводит согласование со всеми техническими службами и получает технические условия для подключения газа, воды, канализации. В ряде случаев в рамках программы «Свой дом» была проведена работа с агентством по ипотечному жилищному кредитованию. С нашим участием было разработано два продукта: первый получил название «Дом с участком», а второй — «Малоэтажное жилье». Они впервые позволили кредитовать покупку дома с земельным участком на этапе строительства. То есть, когда приходит клиент, ему дается план поселка, он выбирает себе свободный участок, к которому подведены все сети, и проект жилого дома. Внося от 10 до 30 %, он получает кредит, который перечисляется строительной компании и она в оговоренные сроки строит ему дом. Особое внимание уделяется строительству жилья эконом класса, отвечающего трем критериям жилья: дома должны быть экономичные, экологичные и энергоэффективные. Для того чтобы реализовывать на практике программу «Свой дом» было создано Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС), которое возглавила Елена Леонидовна Николаева. Она очень быстро организовала вокруг себя все ведущие строительные компании и компании-поставщики самых современных материалов и оборудования. Сейчас в НАМИКС несколько сотен компаний, которые совместно реализуют программу по всем регионам России. В тех регионах, в которых активно развивается малоэтажка, назначается уполномоченный представитель НАМИКСа, который на месте помогает организовать взаимодействие бизнеса и власти.

Расскажите, пожалуйста, об одном из важнейших критериев малоэтажного жилья — экономичности.

Существует приказ Министра регионального развития о критериях жилья эконом класса. По этим критериям, малоэтажными считаются индивидуальные дома эконом класса с площадью не более 150 кв.м. и к ним предъявляются совершенно конкретные требования по экологичности и отделке. Материалы для изготовления домов должны отвечать строгим критериям энергоэффективности. Подавляющий объем жилья, которое у нас строится — это поселки эконом класса, отвечающие этим требованиям.

Естественно, поселок эконом класса можно построить только тогда, когда есть государственное частное партнерство.

Расскажите подробнее о поселке Экодолье-Оренбург.

Если говорить о поселке Экодолье–Оренбург, то это первый проект, который стал развиваться в рамках региональной программы «Свой дом». Цифры впечатляют: 360 га, более 4000 домов, 7 очередей застройки, общее количество жителей — 14600 человек. В чем преимущество жилья эконом класса? В соответствии с Земельным кодексом земля компанией застройщиком получается путем проведения публичного аукциона. При этом компания, назначившая наибольшую цену получает землю в аренду на длительный срок строительства. Таким образом, застройщик не тратит сразу очень большие деньги на вхождение в проект. После окончания строительства каждого индивидуального дома земля, которая находится под домом, приватизируется вместе с прилегающим участком. Для того, чтобы сохранять цены эконом-класса, приватизация земли в регионах стоит примерно 8000 рублей за весь участок (участок до десяти соток), а одна сотка стоит около 1000 рублей. В Подмосковье же многие участки земли уже куплены и цены на них велики (5-10 тыс. евро за сотку). При этом первоначальные вложения иногда составляют миллионы рублей, что отпугивает покупателей. Поэтому, когда в регионах первоначальная цена участка составляет всего 8000 рублей, это очень хорошо стимулирует спрос.

Губернаторы регионов оказывают поддержку?

Да, конечно. В более чем 30 регионах приняты местные законы о государственно частном партнерстве. Это позволяет привлечь власти и предприятия поставщики энергоресурсов к инвестированию в инженерные внешние сети. Для этого после проведения аукционов подписываются соглашения с губернатором о государственном частном партнерстве, по которому региональные власти и предприятия монополисты (газовики, энергетики) обязуются за счет своих инвестиционных программ подвести все внешние сети к границе участка (вода, канализация, газ, электрика). Плюс к этому губернатор берет на себя обязательства построить объекты социального и культурного быта (школы, детские сады). В этом случае, застройщик обещает строить жилье эконом класса, соответствующего требованиям министерства экономического развития.

Многие инициативы идут от самой верхушки власти?

Невозможно в регионах построить малоэтажное жилье эконом класса по доступным ценам, если внешние сети не будут подведены к границам участка и не будут построены за счет бюджета объекты социального и культурного назначения. При этом стоимость внешних сетей, детских садов и школ не должна входить в стоимость квадратного метра жилья. Характерным подтверждением этого положения является мнение Председателя Правительства РФ, высказанное 22 июля 2011 г во время прямого телемоста между Ступино и Оренбургом. Внимательно выслушав доклад губернатора Оренбургской области о государственно частном партнерстве, при котором строительство сетей в Поселке «Экодолье» было осуществлено за счет области и предприятий монополистов, В.В. Путин сказал «Это идеальное решение вопроса».

Какой банк помогает развивать инфрастуктуру малоэтажных поселков?

ВнешЭкономбанк активно развивает государственное частное партнерство. В настоящее время отрабатываются проекты, по которым управляющие компании могут брать кредиты у ВнешЭконом банка, строить инженерные сети и потом забирать их себе на обслуживание (в т.ч. и внутренние сети). При этом стоимость сетей не входит в цену малоэтажного жилья, что может привести к ее уменьшению примерно на треть.

Каким образом Вы создаете действительно экологичные и энергоэффективные поселки?

Для того чтобы обеспечить экологичность, нужно применять только последний инновационный мировой опыт. В проекте «Экодолье Оренбург» мы сотрудничали с двумя американскими фирмами-проектантами. При этом учитывался ландшафтный дизайн, была запроектирована криволинейная трассировка улиц, кварталы чередовались с сетью озер. Площадь зеленых насаждений общественного пользование составила 40%, а зеленых пространств на участках личного пользования еще 30%.

Принимали ли участие в проекте Российские проектировщики?

Американские компании разрабатывают концепцию. Они тесно сотрудничают с российскими архитектурными институтами и компаниями, которые учитывают требования наших СНиПов. Раньше такую кооперацию можно редко было встретить и опыта международного сотрудничества почти не было.

Каким образом Вы привлекайте своих клиентов?

Для тех людей, которые будут проживать в поселке, крайне важна уверенность, в том, что за строительство отвечает солидная организация. Компания «Экодолье» учреждена одним из крупнейших в Восточной Европефондом прямых инвестиций «Беринг Восток». Вторым учредителем является Европейский Банк Реконструкции и Развития. Два таких серьезных учредителя- это гарантия надежности. Имея в активе лучший мировой опыт проектирования и надежных инвесторов, можно с уверенностью приступать к реализации таких масштабных проектов, требующих серьезный первоначальных вложений. Для примера: чтобы построить первый дом в поселке «Экодолье» и его продать, нужно былопотратить на землю, сети, проектные решения около 1 млрд. руб. И в дальнейшем продать этот первый дом за 2 млн. руб.

Расскажите, пожалуйста, о непосредственно тех домах, которые Вы строите? Как обеспечивайте доступность и комфортность?

Доступность — имеется в виду по ценовым параметрам, комфортность- по отношению к нашим существующим и европейским стандартам. Доступность обеспечивается тем, что имеется широкий выбор домов, разных по размерам и характеристикам. Линейка индивидуальных домов от 54 до 300 м2, квартирыв малоэтажных домах и в таунхаусах охватывают все потребности населения. Доступность домов складываются из следующих показателей:

— небольшие по площади дома;

— не высокие ценовые параметры (стоимость земли, внешних сетей и объектов социального и культурного быта не включена в стоимость жилья);

— используемые инновационные технологии позволяют обеспечить высокую энергоэффективность и сэкономить на обслуживании дома;

Я знаю, что компания «Экодолье» уже была награждена всевозможными премиями. Расскажите об этом подробнее.

С октября прошлого года и по сей день были получены 11 Международных и национальных премий. Поселок «Экодолье» — это инновационный проект комплексной застройки Технические инновации позволили сделать весь поселок «Экодолье» и все дома в нем энергоэффективными по классу «В».

По заказу Фонда ЖКХ в поселке «Экодолье» построен 12 квартирный дом класса «А», превышающий требования СНиП по тепловой защите зданий на 80%, а также индивидуальный жилой дом по технологии «Пассив хаус» с нулевым энергопотреблением. При строительстве домов использованы инновационные технологии от отечественных производителей: инновационный утеплитель НЕОПОР, стеклопакеты с магнетронным напылением по технологии SunGuard, светодиодные светильники. Дома класса «А» оборудованы солнечными батареями, тепловыми насосами, гелиосистемами и рекуператорами.

Поселку присуждена премия в номинации «За лучшее энергоэффективное решение» на “Открытом публичном конкурсе на лучший архитектурный проект малоэтажного энергоэффективного жилища экономического класса «Дом XXI века», организованном Федеральным Фондом развития жилищного строительства (Фонд РЖС) и Союзом архитекторов России. Поселку «Экодолье» присуждена Премия организованная Гильдией управляющих и девелоперов «Первого всероссийского конкурса по экологическому девелопменту и энергоэффективности«GreenAwards». В качестве перспективного направления работ компании «Экодолье» надо продолжить работу по сертификации по стандартам ИСО:

-ИСО 14000 в области экологии,

-ИСО 9000 в области управления.

Ожидаете ли Вы ужесточения законодательства в области энергоэффективности и экостроительства и с чем это связано?

После выхода указа Президента и принятия Закона об энергосбережении, вышло постановление правительства и два приказа Министерства регионального развития регламентирующих вопросы энергоэффективности. Согласно этим документам, к 2020 году необходимо сократить энергопотребление на 40%.

В каких направлениях Ваша компания будет развиваться дальше?

Вся работа у нас будет развиваться в следующих направлениях:

— сотрудничество с Фондом РЖС по освоению новых участков,

— сотрудничество с Российским энергетическим,

— сотрудничество с Фондом ЖКХ по внедрению энергоэффективных технологий,

— сотрудничество с АИЖК и банками по внедрению новых ипотечных продуктов.