20.03.2012 Компания PRIDEX, член RuGBC, о реализованном проекте fit-out в несертифицированном здании

PRIDEX - Зелёный FIT-OUT

Вопрос строительства «зеленых офисов», как правило, рассматривается с точки зрения  девелопмента, оставляя без внимания процессы, происходящие на рынке FIT-OUT – услуг по проектированию, строительству и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости.  Тем не менее, именно этот рынок первым реагирует на изменения требований конечных потребителей к проектам офисных помещений.

Необычный проект

Для компании Pridex участие в «зеленом строительстве» началось с победы в тендере на FIT-OUT офисного помещения крупной международной корпорации.

Помещение площадью чуть меньше 3000 кв.м. располагалось в бизнес центре «Марр Плаза» -  комплексе класса «А» средней этажности, находящемся в шаговой доступности от метро «Улица 1905 года» в пределах ТТК на оживленном транспортном коридоре в районе со сложившейся застройкой.

Перед генеральным подрядчиком изначально ставилась задача построить офисное помещение в соответствии со стандартами экологической сертификации американской рейтинговой системы LEED. Это был наш первый опыт в области зеленого строительства, поэтому проектной команде пришлось  уделять особое внимание концепции интерьеров, проектированию инженерных систем, выбору материалов и оборудования.

На финальном этапе строительства был приглашен официальный оценщик LEED, который сделал предварительный аудит проекта и предоставил соответствующие рекомендации по дальнейшим шагам. По данным этого отчета проект на тот момент набирал 45 из 106 возможных баллов, что позволяло ему уже претендовать на статус «сертифицированного» (базовый сертификат, требующий получение от 40 до 49 зачетных баллов). Тогда как завершенный на 100% с учетом указанных доработок проект оценивался представителем LEED на 74  балла, что соответствует «золотому сертификату».

Роль FIT-OUT

Если учитывать баллы, отмеченные как «Вероятно», то структура распределения зачетных очков выглядит следующим образом: 38% приходится на зону ответственности FIT-OUT, 56% - на девелопмент, 2% - науправляющую компанию и 4% на заказчика проекта.

Тогда как, структура распределения зачетных очков в случае учета баллов «Вероятно» и «Возможно», которые, по сути, оценивают завершенный проект, демонстрирует еще более весомую роль FIT-OUT: доля наших работ возрастала до 55%, тогда как зона ответственности девелопмента снизилась до 38% всех полученных баллов, оставляя УК и заказчику лишь 1% и 6% соответственно.

P.S. Более подробно структура распределения зачетных баллов раскрыта в приложении №1.

С точки зрения FIT-OUT, проект не представлял ничего принципиально нового: аналогичного уровня системы освещения, отопления, вентиляции  и кондиционирования, материалы отделки, мебель уже не раз применялись на различных объектах стоимостью $1000 – 1200 за кв.м. Более того, в рамках отдельных проектов, не претендовавших на экологическую сертификацию, использовалось более дорогостоящее оборудование.

P.S. Более подробно о сравнении технических решений в приложении №2

Перспективы «Зеленого Офиса»

В условиях реализации проекта офисного помещения в несертифицированном здании, конечный результат зависит именно от стадии FIT-OUT. Практически любой проект FIT-OUT офисного помещения ценовой категории от $1000 за кв.м. в бизнес комплексе, построенном не ранее 2008 года и расположенном рядом с метро в зоне сложившейся застройки, может претендовать на базовую сертификацию LEED. Тогда как вопрос более высоких результатов сертификации зависит от профессионализма проектной команды и последовательной позиции руководства клиентской компании.

На сегодняшний день подход большинства клиентов, ориентированных на строительство представительского офиса, ставит на первое место комфорт и имиджевую составляющую, а также уделяет значительное внимание функционалу инженерии и использованию качественных отделочных материалов и мебели, что делает его очень схожим с критериями выбора материалов для экологичного строительства.

Со стороны арендаторов строительство и сертификация офисных интерьеров в рамках одной из экологических рейтинговых систем является следующим шагом после этапа реализации проектов с применением дорогостоящих материалов и инженерного оборудования. Учитывая специфику московского рынка офисных помещений класса «А» и «В», направление «зеленого офисного строительства» в ближайшей перспективе будет развиваться именно засчет проектов FIT-OUT, инициаторами которых станут конечные потребители офисов (собственники и долгосрочные арендаторы). В пользу подобного пути развития свидетельствуют следующие факторы:

Во-первых, подавляющее большинство предложений офисов реализуется в формате shell & core или базовой отделке, что свидетельствует о предпочтениях девелоперских структур в пользу наиболее доступных и с их точки зрения рентабельных решений.

Во-вторых, компании сегмента FIT-OUT более мобильны и уже сегодня готовы удовлетворить спрос на подобные офисы, реализуя подобные проекты в рамках несертифицированных зданий.

В-третьих, стоимость проектов FIT-OUT, ориентированных на сертификацию в рамках LEED, BREAM, DGNB, сопоставима со стоимостью строительства представительских интерьеров.

В-четвертых, именно на рынке FIT-OUT уже сейчас можно выделить целевую аудиторию, ориентированную на реализацию проектов, соответствующих международным системам  экологической сертификации. В основном подобными заказчиками являются представительства международных компаний, в чьих корпоративных стандартах присутствуют требования относительно экологических характеристик штаб-квартир, и российские компании, ориентированные на западных партнеров.