19.05.2014 Отчет: ЗЕЛЕНЫЕ ЗДАНИЯ НА РАЗВИВАЮЩИХСЯ РЫНКАХ: ПЕРСПЕКТИВЫ ЗЕЛЕНЫХ СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ В РОССИИ

Автор

Д-р Каган Джейлан, LEED AP+, BREEAM Int., PMP, MRICS

SPC Solutions, Москва, Россия

Май 2014 г.

Первые зеленые офисные здания уже «проросли» на российском рынке. Все больше девелоперов качественной жилой и торговой недвижимости рассматривают получение зеленого сертификата как часть своей стратегии развития. Все более заметный интерес к строительству зеленых офисных, торговых и жилых зданий обусловлен желанием девелоперов дифференцировать себя на рынке недвижимости , вложив средства в качественную недвижимость с дополнительным преимуществом, которая, в свою очередь, будет высоко востребована арендаторами премиального сегмента. В частности, многие международные компании при выборе площадей под собственные офисы отдают предпочтение недвижимости, имеющей зеленый сертификат.  Эти компании формируют многообещающий сегмент потенциальных арендаторов первых зеленых офисных зданий на рынке. Аналогичным образом, зеленая сертификация может помочь в продвижении более высоких стандартов проектирования и строительства торговой недвижимости, чем те, которые в настоящий момент действуют на рынке, и увеличить ценность проектов, которые будут расцениваться как премиальные. Вместе с тем, на российском рынке сегодня фактически отсутствуют зеленые объекты складской недвижимости за исключением проекта индустриального парка «Южные Врата» (Группа Радиус) ,  Логистического Парка Дмитров (ООО Белый Раст Логистика), а также ограниченного количества производственных сооружений со складскими помещениями, такими как Орифлейм, СКФ и Линдаб,   

Несмотря на очевидные преимущества зеленой сертификации для проектов премиальной офисной, торговой и жилой недвижимости российский сегмент складской недвижимости до сих пор остается практически не охваченным этой тенденцией. Одна возможная причина — возможный недостаток спроса на складскую недвижимость, сертифицированную по зеленым стандартам. Девелоперы на рынке складской недвижимости плохо представляют себе уровень возможного спроса на зеленые складские комплексы. Вместе с тем, зеленая сертификация может принести девелоперам и инвесторам на рынке складских комплексов те же преимущества, что и девелоперам, работающим в сфере офисной и торговой недвижимости. Она помогает выделиться на фоне конкурентов, показать, что данный конкретный проект реализован по более высоким стандартам качества, в том числе с точки зрения эффективности расходования энергии и воды, отличается более низкими операционными расходами и предлагает лучшую рабочую среду для арендаторов.

Существует ряд причин, объясняющих наблюдающийся недостаток интереса к сегменту зеленой складской недвижимости на российском рынке. Основной причиной является устоявшееся убеждение, что зеленые складские комплексы значительно дороже обычных, и сомнения относительно того, что эти расходы могут быть покрыты за счет более высокой арендной платы. Аналогичным образом, недостаточное понимание преимуществ зеленой сертификации для складской недвижимости и отсутствие примеров внедрения на российском рынке подрывают доверие к зеленой сертификации среди участников этого рынка и, как следствие, замедляют распространение этой практики в секторе складской недвижимости. Итак, правда ли, что зеленые складские комплексы обходятся значительно дороже обычных (что влечет за собой необходимость брать необоснованно высокую плату)? Существует ли разница с точки зрения расходов между обычным складским комплексом класса A на сегодняшнем рынке и складским комплексом, удовлетворяющим требованиям зеленой сертификации?

Оценка возможности зеленой сертификации складских помещений на российском рынке

Для того чтобы оценить возможность внедрения зеленой сертификации в проекты девелопмента складской недвижимости, мы провели оценку складского комплекса класса А в Московской области согласно требованиям BREEAM. В рамках исследования мы провели обзор спецификаций данного складского комплекса и сравнили существующие проектные спецификации с требованиями BREEAM (Europe Commercial 2009) — лидирующего международного стандарта зеленого строительства, который также применяется к складской недвижимости. Главными критериями при оценке были уровень затрат и принципиальная возможность выполнения требований BREEAM. В тех случаях, когда требования соответствия BREEAM отличались от  принятых технологиях, используемых при строительстве складских помещений или или превышали стандарты, типичные для российской строительной отрасли (например, использование возобновляемых источников энергии или активное применение вторично переработанных материалов), такие факторы не учитывались при оценке. Иными словами, мы рассмотрели самый худший случай, когда получение зеленой сертификации требует самых высоких дополнительных расходов.

Результаты

В соответствии с требованиями структуры стандарта BREEAM в сфере зеленого строительства мы оценили уровень соответствия выбранного проекта требованиям сертификации BREEAM. Результаты обобщены в девяти пунктах, представленных в таблице ниже.

Оценка проекта согласно требованиям стандарта BREEAM Europe Commercial 2009

Рейтинговая шкала стандарта BREEAM Europe Commercial 2009

 Выводы

Проведенная нами оценка возможности внедрения требований зеленого стандарта на этапе проектирования складского комплекса показала, что данный объект потенциально может быть сертифицирован по стандарту BREEAM. При этом передовые методики могут быть внедрены на базе инженерных систем, уже присутствующих в нынешнем проекте, что позволит превратить проектируемый комплекс в премиальный объект. Разумеется, каждый объект уникален, поэтому выводы по рассмотренному проекту не могут быть автоматически применены к любому другому объекту. Кроме того, реальный процесс сертификации BREEAM более сложен по сравнению с нашей предварительной оценкой. Однако мы уверены: наше исследование демонстрирует, что девелоперам и инвесторам на рынке складской недвижимости безусловно стоит рассмотреть возможность включения зеленой сертификации в свои стратегии инвестирования, для того чтобы извлечь максимум преимуществ из своих существующих проектов.  Преимущества, предоставляемые зеленой сертификацией могут стоить усилий и инвестиций в подобный проект.

Стоит добавить, что результаты нашего исследования ни в коей мере не означают, что девелопер/инвестор проекта складской недвижимости должен стремиться удовлетворять лишь минимальным достаточным требованиям зеленого стандарта, «в ущерб» более строгим требованиям, в том числе экологичным практикам и тем целям в других областях, достижению которых призван способствовать стандарт BREEAM. Описанный выше путь к получению рейтинга BREEAM не является универсальным. В реальности существует множество стратегий, которые удовлетворяют требованиям каждого конкретного проекта в дополнение к продемонстрированному. Однако каждый проект имеет уникальные черты и особенности, поэтому может предложить уникальные преимущества и стратегии для получения желаемого рейтинга. Девелопер может вначале получить минимальный рейтинг — Pass — и затем повышать уровень соответствия (Good, Very Good, Excellent) путем проведения детального анализа, который поможет определить, какие инженерные системы можно улучшить наиболее экономичным образом для достижения более высокого рейтинга, как можно использовать эффект синергии между различными элементами инфраструктуры и какие инновационные решения можно внедрить.

Об авторе

Каган является владельцем частной консалтинговой практики SPC Solutions (http://s-p-c.solutions). Он получил степень магистра и доктора наук в университете A&M, Техас, США  Т. Кроме того, он имеет аккредитацию специалиста LEED (LEED AP) в сфере новых сооружений (проектирование зданий + строительство), коммерческих интерьеров (проектирование интерьера + строительство) и существующих зданий (эксплуатация и техническое обслуживание). Он также является лицензированным международным оценщиком по стандарту BREEAM. Каган получил аккредитацию Профессионала в управлении проектами (РМР) от Института управления проектами PMI (США). Он имеет звание члена Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (MRICS). Наконец, он является членом Американского общества инженеров-строителей (ASCE). Эл. почта: kagan.ceylan@s-p-c.solutions; тел. +7 495 969 9580.