19.10.2015 "Правильный" небоскреб - от слова "управлять"
Редакция портала Ради Дома PRO задалась вопросом: "Кто управляет небоскребами в России?" и адресовала его профессионалам отрасли. Председатель Правления Совета RuGBC Алексей Поляков ответил на вопросы портала, сделав свой акцент на "зеленых" высотных зданиях.
1. Кто управляет небоскребами – в России и мире? Это сами девелоперы, УК, компании in-house? Возможно, существует еще какое-то деление?
Есть условное деление – при портфеле более 100 тыс. кв.м офисов создание собственной УК может быть экономически целесообразно. Особенно для холдинга, который инвестирует, строит и потом управляет. При переходе от спекулятивного девелопмента к долгосрочному стратегическому подходу собственные средства выгодно вложить в «долгую», создавая бизнес по управлению недвижимостью. При портфеле около 1 млн. кв.м можно даже создать отдельный бизнес для УК – сбор и раздельная переработка мусора. Несколько лет назад это хотела сделать УК Hines.
В России всегда не доверяли управление недвижимостью «чужим профессионалам» - сохраняли свои секреты и профессионалов было мало.
Небоскребы сродни по сложности со стадионами и аренами. Но практически все стадионы управляются собственными компаниями, которые создаются еще на этапе девелопмента и участвуют в интегрированной проектной команде.
2. Какого рода знаниями должна обладать подобная управляющая компания – знаниями, которыми не обладает компания in-house?
У небоскребов есть своя специфика – энерго- и ресурсопотребление, вертикальный транспорт, содержание фасадов, промышленные альпинисты. Если здание «зеленое», то проблемы добавляются: экологическая уборка, сложное оборудование, сокращение парковки, необходимость вовлекать арендаторов в совместную деятельность. Если здание многофункциональное, то координировать разные зоны и собственников очень сложно – здесь нужно централизованное управление.
3. Каковы преимущества и недостатки УК и компаний in-house?
Крупные УК могут предложить хороших специалистов и собственную технику, снизить цену за счет эффекта масштаба, иметь налаженные бизнес-процессы.
Сторонние УК можно пригласить на тендер – кто-то точно будет демпинговать. А потом за предложенную низкую цену можно будет заставить работать собственную компанию. Внешняя УК, приходя на новый объект, очевидно, всегда будет критиковать предыдущих управленцев («как все запущено!») или архитекторов («ну кто так проектирует!»).
Специалистов, как всегда, не хватает. УК будут экономить на всем – время такое. Не удивлюсь, если в самом высоком небоскребе в самой дорогой локации подметать двор и мыть полы будут знакомые персонажи из ДЭЗа.
С полной версией статьи и мнением других экспертов можно познакомиться на портале Ради Дома PRO.
Материал предоставлен порталом www.ppm.ru
