20.04.2015 ТПУ посчитали и оценили

Журнал "CRE - Коммерческая недвижимость" подготовил рейтинг самых масштабных проектов транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) в Москве. Настоящий рейтинг составлен по информации утвержденных градостроительных документов при проектировании данных ТПУ. Дополнительно использовались комментарии профессиональных участников рынка. Председатель Правления Совета RuGBC Алексей Поляков предоставил информацию и комментарии составителям данного рейтинга. Возглавляемая Алексеем Поляковым компания "Просперити" участвовала в создании градостроительной документации по одному из проектов, получившим третье место в рейтинге - ТПУ "Ботанический сад".

Вопросы редакции: Почему стал развиваться формат ТПУ, в чем его преимущества? В чем сложности реализации ТПУ, что нужно учитывать при их проектировании? Каких ошибок можно и нужно избегать? Какие существуют юридические особенности? В чем заключается ГЧП с городом?

Комментарии: 

Транспортно-пересадочный комплекс (транспортно-пересадочный узел, ТПУ) — пассажирский комплекс, выполняющий функции по перераспределению пассажиропотоков между видами транспорта и направлениями движения. Как правило, ТПУ возникают в крупных транспортных узлах с целью оптимизации процесса перевозки пассажиров и создания условий для более широкого и качественного использования общественного транспорта (вместо личных автомобилей).

Помимо собственно транспортных и инфраструктурных объектов, частью ТПУ могут являться коммерческая недвижимость и сервисные объекты. Постоянные пассажирские потоки, которые формируют ТПУ, привлекательны для торговых и сервисных операторов и, следовательно, имеют интерес со стороны инвесторов.

Виды ТПУ: станции и вокзалы железной дороги (пригородные электрички и междугородные поезда); метрополитен; автобусные вокзалы; аэропорт; мультимодальный транспортный хаб.

Проблемы реализации проектов ТПУ

А. Имущественно-земельные отношения

С одной стороны, создание ТПУ дополнительно к удобствам и комфорту пассажиров общественного транспорта, вызывает рост ставок аренды и стоимости коммерческой и жилой недвижимости в прилегающих районах.

С другой стороны, размещение ТПУ требует решения вопросов по выделению земельного участка. Это относится к разграничению полномочий собственников разного вида транспорта и выкупу (или изъятию) земельных участков у частных собственников для муниципальных нужд. Слухи, и особенно окончательное решение о размещении ТПУ, вызывают повышенный спекулятивный интерес и рост запросов собственников земельных участков. Например, строительство ТПУ в Котельниках (Московская область) задерживается из-за проблем с собственником части земель под транспортный узел. В апреле 2013 года начал действовать закон об упрощенном изъятии земель, принятый Москвой и Подмосковьем. Процедура изъятия земель занимает по новому закону 5 месяцев. Всего для создания транспортных сооружений необходимо одновременно освободить порядка 600 площадок.

Зачастую подготовка площадки включает в себя не только юридическое решение, но и расселение жителей, физическое освобождение от строений, перенос коммуникаций. Поэтому необходим сложный предварительный анализ имущественно-земельных отношений в районах, подходящих для размещения ТПУ.

Б. Анализ градостроительной ситуации

Второй важной частью подготовительной работы является анализ градостроительной и транспортной ситуации, который с учетом прогнозируемых потребностей позволит определить наиболее подходящие и необходимые территории для размещения ТПУ, установление их границ и технико-экономических показателей, состав плоскостных и капитальных строений и их функции.

Комфортным считается пересадка с одного транспорта на другой, которая длится не более 200 – 300 метров по комфортному крытому (сухому и теплому) переходу.

В. Разработка концепции, которая учитывает интересы города

После проведения анализа транспортной и градостроительной ситуации и имущественно-земельных отношений необходима разработка концепции размещения транспортно-пересадочных узлов. Важно при разработке концепции не только обеспечить работу транспортных компаний, но предоставить удобный и качественный сервис для пассажиров общественного транспорта и учесть интересы города. Сложность имеющихся проблем требует привлечения к реализации концепции ведущих международных экспертов и учета принципов экологического строительства и устойчивого развития.

Реализация ТПУ повлияет на развитие Москвы и Подмосковья (и Санкт-Петербурга и Ленинградской области) как единой агломерации. Дополнительные требования для решения транспортной проблемы и массового транзита людей влекут проведение крупных спортивных мероприятий.

Г. Ошибки

Доминирование торговой и коммерческой функции над транспортной и комфортом и удобством пассажиров. Требуется максимально быстрый переход с одного вида транспорта на другой, а не долгий проход между торговый точек, призывающих или даже вынуждающих к покупкам. Два реализованных примера – метро «Калужская» и «Планерная» - именно торговые комплексы возле метро. Еще можно вспомнить торговый коридор от «Аэроэкспресса» до терминалов в аэропорту Шереметьево.

Д. Текущая ситуация  

ТПУ стали бенефисом МИПИМ и Московского урбанистического форума в 2014 году. На форуме МИПИМ был представлен проект ТПУ «Ботанический сад» и стенд «Мосинжпроекта», проектирующего несколько ТПУ.  В повестке других мероприятий ТПУ было отведено значительное место. Например, в рамках Московского урбанистического форума, МУФ была проведена отдельная сессия по ТПУ и Москва заявила, что 7-8 ТПУ будут предложены на конкурсах инвесторам в течение 2-3 месяцев. Конкурсы (инвестиционные торги) по 2 ТПУ («Алма-Атинская» и «Новокосино»)  были объявлены в апреле 2015. Один из трех основных игроков - МКЖД (два других – метрополитен и пригородные электрички) провел конкурс на проектирование и строительство технологической части своих ТПУ, в котором победила дочерняя компания РЖД. Кроме того, практически все крупные девелоперы заявили о своем интересе к теме ТПУ и ведут предварительные проработки и анализ.

ВРЕЗКА

ЗАДАЧИ ТПУ

  • Формирование единой системы города и области для повышения комфорта и привлекательности общественного транспорта
  • Создание и обеспечение нормативных условий для пассажиров (СНиП 2.07.01-89) и подвижного состава
  • Повышение качества и безопасности обслуживания; уменьшение времени пересадки
  • Ликвидация стихийных «автостанций»
  • Оказание сопутствующих услуг

ОЖИДАЕМЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ

  • Пересадка от 4 до 9 минут
  • Разгрузка региональных и федеральных дорог (уменьшение въезда на индивидуальном транспорте)
  • Разгрузка городской улично-дорожной сети за счет формировании системы «перехватывающих» стоянок в составе ТПУ
  • Доступность для инвалидов и малоподвижных групп населения.

С полным текстом рейтинга Вы можете познакомиться в номере #7 (251) журнала CRE Russia за 01-15.04.2015 (страницы 103-113) в архиве публикаций.

Ранее Совет RuGBC обращался к теме ТПУ. В январе 2015 года были опубликованы две статьи об экологическом строительстве и ТПУ в Московской области в специальном выпуске газеты Правительства Московской области "Подмосковье сегодня".

Материал публикуется по информации компании "Просперити Проджект Менеджмент"