«Зеленая» аренда в России

Текст: Уилльям М. Рейчерт и Сергей Коровкин

1. Что такое «зеленая» аренда?

В настоящее время в российском праве не существует определения «зеленой» аренды, и этот термин не имеет широкого применения среди профессиональных участников рынка недвижимости, равно как и в российском бизнес-сообществе вообще. Понятие «зеленая аренда» достаточно новое для России, оно встречается в недавних публикациях на тему «зеленого» строительства, и, в общем и целом, несет тот же смысл, что и в других странах.

2. Какие  нормативно-правовые акты регулируют и/или стимулируют развитие  «зеленой» аренды в России?

• Федеральный закон Российской Федерации от 11 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
• Федеральный закон Российской Федерации от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»
• Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
• Федеральный закон Российской Федерации от 23 ноября 1995 г. № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе»
• Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ "О теплоснабжении"

3. Какие еще стимулы для развития «зеленой» аренды наблюдаются в России, и какие препятствия могут помешать такому развитию?

Поскольку в принципе концепции, связанные с  «зеленым» строительством, являются пока еще очень новыми для России, в настоящий момент рано говорить о конкретных стимулирующих инструментах, в том числе нормативно-правового характера, относящихся к «зеленой» аренде. Тем не менее, отмечается рост числа нормативно-правовых актов, имеющих отношение к «зеленому» строительству в целом.

Так, одной из главных целей, которые недавно были законодательно закреплены, является, например, установленная Указом Президента Российской Федерации от 4 июня 2008 г. N 889 "О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики" цель - снижение энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40 % к 2020 г. Кроме того,  приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 28 мая 2010 г. № 262 «О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений» предусматривает постепенное снижение потребления энергии до 40 % к 2020 г. Наконец, государственная программа «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года», была утверждена распоряжением правительства Российской Федерации от 27 декабря 2010 г. № 2446-р.

Что касается «зеленых» стандартов, российские девелоперы в настоящее время используют как стандарт BREEAM, так и LEED, однако, лишь несколько зданий сертифицированы в соответствии с вышеуказанными стандартами. В то же время следует отметить тенденцию к увеличению количества проектов, в которых предусматривается, что построенные по таким проектам здания будут соответствовать тому или иному стандарту сертификации. Схожие российские добровольные стандарты также существуют и/или находятся  в разработке, но применяются они пока достаточно редко.

Многие участники рынка, как, например, недавно созданный российский Совет по Экологическому Строительству, который является некоммерческой организацией, занимающейся разработкой и внедрением практик «зеленого» строительства, выступают за необходимость введения российского «зеленого» стандарта.

Такой российcкого «зеленый» стандарт должен соответствовать иностранным аналогам, настолько, насколько это возможно, и в то же время учитывать местные особенности.  Кроме того, в свете грядущих Зимних Олимпийских игр в Сочи 2014 года, и Чемпионата Мира по футболу 2018 г., который состоится в нескольких городах России, необходимость правового и экономического стимулирования принципов «зеленого» строительства представляется ещё более важной, чем когда-либо до этого.

4. Каким образом применяются положения «зеленой» аренды»?

Как было отмечено выше, пока еще слишком рано прогнозировать, каким образом положения «зеленой» аренды будут применяться на практике в будущем. После того, как концепции, связанные с «зеленой» арендой устоятся в России, «зеленые» положения скорее всего будут включаться непосредственно в договоры аренды, так как именно договор аренды является основным правовым инструментом, регулирующим отношения между арендатором и арендодателем.

5. Какие отношения регулируются «зелеными» положениями в договорах аренды?

В настоящее время такая информация отсутствует.

6. Существуют ли какие-либо финансовые стимулы для строительства и эксплуатации объектов «зеленого» строительства?

Вероятно, это одна из самых насущных проблем «зеленого» строительства в России, так как в настоящее время трудно говорить о каких-либо существенных, исходящих от государства инициативах, направленных на стимулирование применения «зеленых» стандартов. Правительству Российской Федерации еще предстоит создать эффективную систему правовых и экономических механизмов стимулирования внедрения и использования участниками строительного рынка «зеленых» стандартов. В то же время нельзя не отметить, что уже были предприняты некоторые шаги в этом направлении.

В частности, 21 июня 2011 Президент Медведев дал распоряжение правительству и Государственной думе подготовить и принять законопроекты в отношении экономического стимулирования деятельности, направленной на снижение негативного воздействия на окружающую среду.

7. Каковы основные тенденции в области устойчивого развития за последние 12 месяцев, и какие организации / отрасли являются ключевыми в развитии «зеленого» строительства в России?

В настоящее время нельзя сказать, чтобы владельцы немногих уже существующих «зеленых» зданий в России стремились сделать свои стандартные договоры аренды более «зелеными». По информации, которую нам удалось получить, в стандартных договорах аренды помещений в двух наиболее известных «зеленых» зданиях в России отсутствуют «зеленые» положения.

Как указывалось выше, Приказ Министерства регионального развития РФ от 28 мая 2010 г. № 262 "О требованиях энергетической эффективности зданий, строений, сооружений" предусматривает постепенное снижение потребления энергии до 40 % к 2020 г. Кроме того, распоряжением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2010 г. № 2446-р. Была утверждена государственная программа «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на период до 2020 года». В свете грядущих Зимних Олимпийских игр в Сочи 2014 года и Чемпионата Мира по футболу 2018 г., который состоится в нескольких городах России, необходимость правового и экономического стимулирования принципов «зеленого» строительства оказывается ещё более важной, чем когда-либо до этого.

Центр экологической сертификации "Зеленые стандарты" подготовил первый проект национального стандарта (ГОСТ-р) «Оценка соответствия. Экологические требования для зданий", и этот проект, по всей видимости, еще будет обсуждаться, и в него будут вноситься изменения и дополнения. Если указанный стандарт все-таки будет утвержден, он станет первым национальным стандартом, предъявляющим участникам строительного рынка в России единые требования для «зеленых» зданий.

Более амбициозной целью может стать систематизация и объединение всех экологических требований к строительству и эксплуатации зданий в одном федеральном законе. Первым шагом в этом направлении стала система добровольной сертификации «Зеленые стандарты» («Российский зеленый стандарт») предложенная 18 февраля 2010 года рабочей группой Министерства природных ресурсов Российской Федерации. Система была зарегистрирована в Федеральном агентстве по техническому регулированию и метрологии.

Кроме прочего, Олимпстрой, государственная корпорация, ответственная за строительство объектов для Олимпиады 2014 года, начала разработку собственного корпоративного «зеленого» стандарта, который должен быть использован при строительстве олимпийских объектов. В марте текущего года Олимпстрой объявил, что 10 олимпийских объектов будут построены в соответствии со стандартами BREEAM и LEED, а 150 других объектов - в соответствии с корпоративным «зеленым» стандартом Олимпстроя. В сентябре текущего года Олимпстрой, Центр экологической сертификации "Зеленые стандарты" и российский Совет по экологическому строительству договорились о том, что измененный «Российский зеленый стандарт» будет включать в себя корпоративный «зеленый» стандарт Олимпстроя и будет использоваться при строительстве олимпийских объектов. 

Ресурс: K&L Gates LLP, Green Lease Global Guide

Уилльям М. Рейчерт

Москва

Тел.: +7.495.643.1712

william.reichert@klgates.com

Сергей Коровкин

Москва

Тел.: +7.495.643.1713

sergei.korovkin@klgates.com